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皇冠管理端:鸡娃撑不住房价?杭州“第一孟母盘”挂牌价下调400万

admin2022-01-1729


  “已经好几个月了,我们业主群没有新人进来。”

  家住杭州市西湖区的李莉(化名)过去并不常关注小区二手房源的成交,如今连她都察觉到了市场的变化,“以前小区成交不多,但也有,最近几个月基本没有看到成交。”

  去年下半年,杭州楼市交投畅旺,由此形成的卖方强势心态如今已经开始扭转,业主惜售、买家观望成为杭州楼市普遍存在的现象。“着急卖房的业主就会降价”,一位西湖区资深房产中介告诉时代财经。

  贝壳找房显示,目前李莉所在小区在售房源合计31套,房源的挂牌价格分为两个清晰的“派别”,要么与上架之时保持一致,要么在近半年下调价格,甚至一降再降。

  尽管该小区只是杭州众多二手盘中相对普通的一个,但在市场普遍降温的背景下,它也是杭州楼市的一个缩影。

   “孟母盘”缩水,有房源挂牌价跌了400万
  楼市的阴晴往往在热门小区身上能得到更大程度的彰显。

  以位于西湖区的耀江文鼎苑为例,根据贝壳找房数据,目前该小区一共有122套在售房源,挂牌价格高于11万元/平方米的房源仅约36套,占比不到3成。去年下半年,以耀江文鼎苑为代表的学区房带动杭州楼市步入上行通道,经过多月的上涨,今年上半年该小区成交价格曾一度突破11万元/平方米。

  时代财经了解到,作为杭州的老城区,西湖积淀了深厚的教育“家底”,名校云集,吸引了不少家长在此置业。其中,耀江文鼎苑对口杭州第一梯队的学军小学紫金港校区,本身就具有吸引力,而由于该小区与浙江大学紫金港校区仅有一路之隔,部分业主是来自该校的老师或教授,小区内浓厚的学习氛围更是让耀江文鼎苑有了更多“光环”。

  耀江文鼎苑被坊间戏称为“杭州第一孟母盘”,如今行情回落,“孟母盘”的魅力大打折扣。一位房产中介告诉时代财经,耀江文鼎苑126.57平方米的中上楼层二手房,最近的成交价格仅约8万元/平方米,而同等户型的房源在今年7月份卖到了10-11万元/平方米。

  贝壳找房显示,近半年该小区不少房源的挂牌价格几经下调,降幅不一,但半年间总价普遍下调100-300万元。降幅较大的是一套面积为87.71平方米的低楼层二手房,今年4月份,这套房源挂牌总价为1100万元,折合均价为12.54万元/平方米;经过10次降价,,

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,目前已回落至695万元,均价约7.92万元/平方米,总价缩水400万元。

  价格回落的同时,亦伴随着成交量的下降。时代财经从不同信源处获悉,高峰时期耀江文鼎苑的月度成交量可达十几套,目前每月仅能成交1-3套。

   看房客变多,但市场未出现较大转折
  “西湖区本来也是学区房的传统价值高地,去年市场又出现了一些造势行为,大家对耀江文鼎苑等标杆学区房的关注度就特别高。”资深业内人士荆海燕对时代财经分析道,今年杭州部分学区房价格出现较大降幅,虽然有受到教育政策调整的影响,但更大的原因是房地产市场整体下行。

  值得一提的是,今年5月份有传言称杭州将实行“多校划片,教师轮岗”,并在西湖区率先试点,而该传言也被市场视为杭州学区房低迷的原因。但实际上,西湖区教育局很快辟谣称“此信息为假消息”。

  时代财经了解到,今年下半年,量价同步下行是杭州二手房是市场的主基调,只是整体市场并不如耀江文鼎苑般大起大落。

  去年下半年杭州楼市经过一轮上涨之后,今年1月份以来,杭州多次出台楼市调控政策,从多方面遏制对房地产市场的投机行为、保障刚需购房者,包括提高购房资格门槛、增加热门楼盘或小区的流转难度、进一步压缩购房名额等等,其中8月5日出台的政策被市场视为今年最严新政。

  “组合拳”的效力在下半年得到充分的体现。国家统计局的数据显示,经过18个月的环比上涨,今年9月份,杭州二手房成交价首次出现环比下跌,10月份更是进一步回落。实际上,杭州市场只是“随行就市”,国家统计局的数据显示,今年10月份70个大中城市中,仅有6个城市二手房价出现环比上涨或持平。
  与此同时,杭州的成交量也在下行。根据克而瑞,2020年4月-2021年5月(未计入处于春节假期的2021年2月份),杭州二手房月度成交量介于6292-8731套(注:因临安和富阳市场较为独立且差异性大,未列入统计范围),而今年6月份开始跌落“6字头”,10月份成交量已跌至1846套,不及高峰时的五分之一。   近期,部分房地产政策出现适度松绑,个别城市楼市已有回暖迹象。多名房产中介向时代财经表示,近期确实有感受到看房客相较此前多了起来,但成交量仍未出现明显变化。荆海燕亦指出,“12月份成交量稍微好了一点,不过没有很大提升,市场还未出现特别大的转折”。

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